Ben Christopher
CalMatters
El mercado nacional de la vivienda está estancado en un bache post-pandémico.
Los precios y los tipos de interés se han estancado en máximos inasequibles, manteniendo a raya a los compradores. Los vendedores, incapaces de conseguir los precios aún más altos que desean, están abandonando el mercado en masa. El resultado es un mercado de la vivienda estancado en la melaza, con una ralentización de los nuevos anuncios, un estancamiento de las ventas y un aumento de las operaciones canceladas en el último minuto.
Si el país en su conjunto se encuentra en plena sequía del mercado inmobiliario, las condiciones parecen especialmente resecas en California.
Las nuevas viviendas puestas a la venta cayeron más de un 17% en San Francisco, en comparación con el mismo periodo del año pasado, según el agente inmobiliario online Redfin. También se registraron descensos interanuales de dos dígitos en San Diego, Riverside y Anaheim. De los 10 metros donde los nuevos listados cayeron más rápido, cinco estaban en California.
“El número de transacciones se ha ralentizado por completo”, afirma Amy Kong, agente inmobiliaria que trabaja en San Francisco y sus alrededores. “Como todo el mundo sabe, se debe a los tipos de interés más altos y a la asequibilidad, que es muy, muy baja”.
Según Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, parte de la ralentización del mercado puede achacarse a una patología financiera nacional que se remonta a media década. En los últimos cinco años, los costes de los préstamos hipotecarios han pasado de muy bajos a terriblemente altos, por lo que la diferencia entre lo que la mayoría de los propietarios pagan actualmente por su hipoteca y lo que pagarían si volvieran a pedir un préstamo y comprar de nuevo es históricamente amplia. Esto hace que este sea un momento poco propicio para que la mayoría de los propietarios de viviendas vendan.
Pero, como ocurre con muchos de los problemas de vivienda del país, las cosas son aún peores en California debido a las “disfunciones” específicas de nuestro mercado y las particularidades de nuestro sistema de impuestos a la propiedad que se remontan a la década de 1970, dijo Fairweather.
En conjunto, los propietarios de viviendas de California “tienen razones adicionales para quedarse”, dijo.
Esto significa menos oportunidades para los aspirantes a propietarios de viviendas, más presión en el mercado de alquiler ya que los posibles compradores desanimados se ven relegados allí y precios que probablemente se mantendrán persistentemente altos, a pesar de las altas tasas de interés destinadas a enfriar las cosas.
El mercado inmobiliario de California ha estado estancado durante años, dijo Oscar Wei, economista de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. “Pensé que para ahora veríamos un ligero repunte en las ventas”, añadió.
Las preguntas sin respuesta sobre el futuro de la economía, los aranceles y lo que podrían significar para la inflación, el mercado de valores y cómo todo lo anterior influirá en las tasas de interés probablemente estén frenando tanto a los compradores como a los vendedores, explicó.
Y luego está la persistente brecha en el costo del financiamiento, que los economistas llaman el “efecto de encierro”.
En un esfuerzo por reactivar una economía que se había paralizado durante los primeros días de la pandemia de COVID-19, la Reserva Federal redujo las tasas de interés a casi cero. Los compradores de vivienda aprovecharon esas bajas tasas para adquirir sus viviendas. Los propietarios actuales se apresuraron a refinanciar sus préstamos para reducir sus costos.
Dos años y medio después, ante la nueva crisis de precios en rápido aumento, la Reserva Federal volvió a subir los costos de los préstamos. Para los propietarios que solicitaron hipotecas a tipo fijo (la mayoría lo hace) cuando los costos de los préstamos eran bajos, el repentino repunte de los tipos de interés convirtió la venta de una vivienda con la intención de comprar una nueva y de paso, la pérdida del codiciado tipo de interés bajo a cambio de uno alto, en una situación financiera desfavorable.
Un análisis realizado por economistas de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda reveló que la mayoría de los prestatarios a mediados de 2024 tenían una tasa inferior al 4 %. En cambio, es probable que una hipoteca nueva típica tenga una tasa superior al 6,5 %.
Esa diferencia tiene un alto costo financiero. Si el contribuyente hipotecario promedio cambiara su préstamo actual por uno con la nueva tasa, pagaría $398 adicionales al mes, estimaron los investigadores de la agencia.
El efecto es aún más pronunciado en California, donde el valor de las propiedades es particularmente alto. El precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar en todo el estado es de poco menos de $900,000, según la Asociación Estatal de Agentes Inmobiliarios.
Incluso pequeños cambios en las tasas de interés sobre una compra tan grande se acumulan.
Un prestatario típico de California pagaría $675 adicionales al mes si solicitara la misma hipoteca con las tasas actuales, según el informe de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. En San Francisco, son $915 adicionales. Esa es una razón de peso para no vender.
Los propietarios de viviendas de California tienen aún más razones para refugiarse.
Desde 1979, cuando entró en vigor la Proposición 13 del año anterior, los impuestos sobre la propiedad en California han estado vinculados al precio de compra de una vivienda y solo se les ha permitido aumentar a un ritmo moderado. Con la tendencia alcista de los precios inmobiliarios en todo el estado desde entonces, esto ha creado otro tipo de “efecto de encierro”: cuanto más tiempo se conserva una vivienda, menos se paga en impuestos sobre la propiedad en comparación con un nuevo comprador. Un análisis reciente del Instituto Lincoln de Política de Tierras estimó que los nuevos compradores pueden esperar pagar más del doble en impuestos sobre la propiedad en comparación con un propietario típico de larga data en muchas de las ciudades más grandes de California, como Los Ángeles, San Diego, Long Beach, Oakland y Sacramento.
“Cuando la gente hace los cálculos sobre cuánto dinero les costaría mudarse y consideran el gasto de la hipoteca y, además, el gasto del impuesto a la propiedad, no vale la pena”, dijo Fairweather.
Ante la falta de una afluencia de nuevas propiedades en venta, quienes buscan la oportunidad de comprar tendrán que esperar a que se complete la construcción. Sin embargo, la oferta de nuevas viviendas se ha estancado prácticamente en la última década, a pesar de la gran cantidad de leyes estatales destinadas a impulsar el desarrollo urbanístico. Fairweather afirmó no ser optimista respecto a que esto cambie pronto, y el efecto de bloqueo sobre los propietarios es una de las razones.
“Dudo que los propietarios de viviendas unifamiliares vayan a ceder el terreno para construir suficientes viviendas que marquen la diferencia”, dijo. “Es positivo que todas esas leyes cambien, pero creo que su impacto podría ser limitado debido a todas las demás fuerzas que apuntan a que los barrios unifamiliares se mantengan igual”.
