Alexei Koseff
CalMatters
Para los observadores políticos de California, el plan de vivienda que Kamala Harris reveló recientemente puede haber causado una punzada de familiaridad.
Como eje central de su agenda para “reducir los costos para las familias estadounidenses”, la candidata presidencial demócrata se comprometió en agosto a construir 3 millones de viviendas asequibles y de alquiler adicionales durante los próximos cuatro años para abordar “una grave escasez de viviendas en todo Estados Unidos”, haciéndose eco de la plataforma del gobernador Gavin Newsom durante su primera campaña para gobernador en 2018, cuando pidió que California añadiera 3.5 millones de unidades de vivienda para 2025.
Los expertos en políticas de vivienda están entusiasmados con muchas de las ideas que Harris lanzó para promover la producción, que incluyen la creación de un nuevo incentivo fiscal para los desarrolladores que construyan viviendas iniciales para compradores de vivienda por primera vez, la expansión de un incentivo fiscal para proyectos de vivienda de alquiler asequible y el establecimiento de un “fondo de innovación” de 40 mil millones de dólares para financiar la construcción, así como la reutilización de algunas tierras federales para viviendas y la agilización de los procesos de permisos para los proyectos.
Michael Lens, profesor de planificación urbana y políticas públicas en la UCLA, lo calificó como la lista de deseos de un científico: “Esto es todo lo que hablamos en las conferencias académicas para tontos”.
Pero transformar el mercado inmobiliario desde arriba es difícil, como lo ha demostrado la experiencia de Newsom.
Si bien California ha aumentado la producción durante su mandato (se completaron alrededor de 112,000 unidades el año pasado, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, en comparación con alrededor de 70,000 en 2018), todavía está construyendo solo a una quinta parte del ritmo necesario para cumplir con su objetivo original.
El gobernador reconoció que 3.5 millones de unidades “siempre fue un objetivo ambicioso” y redujo la escala. Su oficina rechazó una solicitud de entrevista para este artículo.
Incluso con nuevas prioridades políticas establecidas, los altos costos de construcción, las regulaciones onerosas, la falta de financiamiento público y la resistencia de la comunidad siguen siendo obstáculos importantes para impulsar la construcción de viviendas en California, lo que ofrece lecciones para una posible administración de Harris.
“La capacidad de cambiar las cosas en la práctica va a estar limitada”, dijo Ben Metcalf, ex funcionario de vivienda estatal y federal que ahora es director gerente del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley. “Incluso cuando intentas aplicar sanciones y castigos, años después te das cuenta de que no tienes nada que mostrar”.
Establecer metas manejables
El alto costo de la vivienda ha sido durante mucho tiempo una de las principales preocupaciones de los californianos, pero el problema se está extendiendo por todo el país. Los datos de la industria indican que los precios de las viviendas se dispararon en los últimos cinco años, más del 50% desde 2019, mientras que el alquiler aumentó aproximadamente un tercio durante ese tiempo, superando los aumentos.
La gente que se muda de ciudades caras a áreas periféricas en busca de viviendas más asequibles o se muda a casas más grandes durante la pandemia de coronavirus ha impulsado la demanda en nuevos lugares, mientras que incluso muchas ciudades en auge reciente en pro del crecimiento se están viendo presionadas por los límites naturales de la expansión o un gusto cada vez menor por el desarrollo.
“Hay muchos motivos para pensar que podría empeorar, en el sentido de que California es un referente”, dijo Lens.
La construcción está limitada en California por terrenos costosos, límites de zonificación y tarifas locales, largos procesos de permisos y la amenaza de litigios, todo lo cual aumenta el costo de la construcción y dificulta que muchos proyectos rindan frutos financieros.
No está claro de dónde sacó la campaña de Harris su objetivo de 3 millones de unidades de vivienda en los próximos cuatro años, ni cómo mediría exactamente el éxito, dado el énfasis en la asequibilidad. Un portavoz de la campaña no respondió a las preguntas que buscaban una explicación más detallada, aunque aclaró que esto sería superior a la producción actual.
Eso requeriría que la presidenta Harris impulsara inmediatamente la construcción a nivel nacional en un 50%, a niveles no vistos desde antes de que el mercado inmobiliario colapsara durante la crisis financiera de 2008. El país construyó alrededor de 1.45 millones de viviendas nuevas el año pasado, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.
La estrategia conlleva cierto riesgo político. Newsom se fijó un ambicioso objetivo en materia de vivienda cuando era candidato a gobernador, que habría exigido que California construyera 500,000 nuevas viviendas al año, y luego enfrentó críticas por no haberlo logrado.
Metcalf señaló que el plan de Harris de 3 millones de viviendas es más agresivo que la cifra de 2 millones con la que el presidente Joe Biden estaba haciendo campaña antes de abandonar la carrera este verano, pero muy por debajo de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968, que apuntaba a la construcción o rehabilitación de 26 millones de unidades durante la próxima década, incluidos seis millones para familias de ingresos bajos y moderados.
“La última vez que vimos a un presidente entrante realmente poner un número grande y llamativo en el tablero fue esa”, dijo Metcalf. “Ella quiere poder hacer campaña para un segundo mandato diciendo: ‘Oye, lo logramos’”.
Obstáculos regulatorios claros
Las autoridades de California están realizando un esfuerzo serio para facilitar la construcción de viviendas. En los últimos años, han aprobado importantes leyes que permiten a los propietarios de terrenos agregar unidades adicionales en lotes unifamiliares en vecindarios residenciales, agilizan el proceso de conversión de propiedades comerciales vacías en viviendas, protegen ciertos proyectos asequibles de largas revisiones ambientales y desafíos legales, abren terrenos propiedad de instituciones religiosas y universidades para la construcción y les dan a los desarrolladores más herramientas para acelerar los permisos en ciudades y condados que no cooperan.
Los defensores proyectaron que estas políticas podrían desbloquear millones de nuevas viviendas en todo el estado, pero el impacto hasta ahora ha sido significativamente más modesto.
“Eso es un paso previo para que muchas de estas cosas funcionen”, dijo Lens. “Tenemos que hacer que la vivienda sea más admisible en más lugares”.
Según Chris Elmendorf, profesor de Derecho de la UC Davis con experiencia en derecho de la vivienda y uso del suelo, una serie de leyes para fomentar la construcción de más “unidades de vivienda auxiliares” ha sido una excepción prometedora. Desde que California obligó a los gobiernos locales a renunciar a las tasas y a los requisitos de asequibilidad y a conceder una aprobación más rápida para las casas de campo en el patio trasero y otras unidades secundarias, el estado ha experimentado un auge en la construcción de unidades de vivienda auxiliares.
Elmendorf dijo que el incentivo fiscal propuesto por Harris para las viviendas iniciales (que no es una categoría oficial, pero generalmente se refiere a viviendas más modestas que brindan un punto de entrada más barato al mercado) también podría proporcionar un impulso rápido a la oferta de viviendas.
“Si el objetivo es promover viviendas pequeñas, económicas y a precio de mercado, eso es muy diferente de lo que ha estado haciendo California”, dijo Elmendorf. “California ha podido aprobar muchas leyes, pero no ha podido aprobar muchas leyes que hagan que la vivienda sea económicamente viable”.
Los expertos sostienen que California no ha podido maximizar la eficacia de sus nuevas leyes pro-vivienda porque está priorizando tantos otros objetivos —demandas para utilizar mano de obra sindical, requisitos para más unidades asequibles con restricciones de escritura para reducir la gentrificación, consideraciones ambientales para desalentar la expansión urbana y los riesgos climáticos— que todavía es demasiado caro construir aquí.
“California ha podido aprobar muchas leyes, pero no ha podido aprobar muchas leyes que hagan que la vivienda sea económicamente viable”.
-Chris Elmendorf, profesor de derecho en la Universidad de California en Davis
Los altos costos de mano de obra, materiales y regulaciones locales se han visto agravados últimamente por las elevadas tasas de interés, que aumentan el costo de financiación de los proyectos y pueden estar revirtiendo el progreso de California en materia de construcción.
Metcalf lo comparó con la gota que colmó el vaso para la industria de la construcción.
“Es algo en lo que casi no hemos avanzado como estado”, dijo. “Una vez que se tiene la mesa puesta, si los costos son demasiado altos, entonces no se construye nada”.
Esto es especialmente preocupante para los promotores de viviendas asequibles, que dependen en gran medida de la financiación pública. Chione Lucina Muñoz Flegal, directora ejecutiva del grupo de defensa de la vivienda asequible Housing California, dijo que a pesar de las leyes estatales que han facilitado la planificación de proyectos, los promotores siguen teniendo dificultades para reunir el dinero suficiente para llevarlos a término.
Ella tiene la esperanza de un aumento en el apoyo financiero, a través de los incentivos fiscales y el fondo de innovación del plan de Harris, que no ha estado disponible por parte de los gobiernos estatales o locales, que según ella generalmente no han priorizado el dinero para viviendas asequibles porque los electores no comprenden los beneficios.
“Estamos lidiando con un desafío narrativo que a menudo se traduce en un desafío político”, dijo Flegal. “Esa es una manera en la que el gobierno federal podría tener un impacto que el estado nunca podría tener”.
Utilice palos además de zanahorias
Aunque Newsom dejó claro su deseo de impulsar la producción de viviendas en California, no todos han estado de acuerdo con su enfoque.
Algunas ciudades, en particular las ricas o las de los suburbios costeros, han luchado enérgicamente para restringir el desarrollo adicional en sus propias comunidades, resistiéndose a un mandato estatal que les obliga a planificar muchas más viviendas y demandando eximirse o revocar nuevas leyes que facilitan la construcción de viviendas más densas. Afirman que estas políticas destruirían el carácter de sus comunidades.
Newsom, quien sostiene que todos deben hacer su parte para resolver la crisis, ha tomado medidas enérgicas creando una nueva unidad de cumplimiento dentro del departamento de vivienda del estado y demandando a las ciudades más intransigentes por no aprobar planes de vivienda o incluso proyectos específicos.
Pero el gobierno federal no tiene la misma autoridad legal que California se ha dado a sí misma para exigir que las comunidades locales construyan más viviendas, y no hay garantía de que el Congreso esté dispuesto a intervenir para desempeñar un papel más importante en lo que tradicionalmente ha sido un asunto local en la mayoría de los estados.
“Los planes no se traducen en resultados si la gente no quiere construir viviendas”, dijo Elmendorf.
Entonces, para alcanzar su meta de 3 millones de casas nuevas, Harris tendría que depender más de los incentivos propuestos, como las exenciones impositivas para las primeras viviendas y los alquileres asequibles y el fondo de innovación, para el cumplimiento voluntario.
Los expertos creen que Harris tiene una buena oportunidad política para lograr que se apruebe su plan. El Congreso estará bajo presión el próximo año para extender una serie de recortes de impuestos realizados durante el gobierno del expresidente Donald Trump que expirarán a fines de 2025, lo que podría usarse como moneda de cambio para las propuestas de vivienda de Harris.
El gobierno federal también tiene el poder del dinero en una escala mucho más allá de California, que podría amplificar a través de regulaciones —como vincular los dólares destinados al transporte a la construcción de más viviendas— que hagan que apoyar el desarrollo sea la opción más deseable.
California ha probado este tipo de incentivo regulatorio, alentando a los gobiernos locales a eliminar obstáculos a la construcción con dinero de subvenciones y creando una “designación pro-vivienda” para las ciudades que adoptan políticas de desarrollo racionalizadas, lo que les da acceso privilegiado a fondos estatales.
“Lamentablemente, esa designación a favor de la vivienda no se basa en resultados. Así que ese es un problema fundamental”, dijo Elmendorf. “Eso es algo que Harris tendrá que resolver”.
