Ben Christopher
CalMatters
Durante los últimos dos años, el “remedio del constructor” ha sido el adolescente rebelde de las leyes de vivienda de California.
La ley, que pasa por alto las regulaciones de zonificación y siembra angustia entre los funcionarios electos locales, permite a los desarrolladores construir todo lo que quieran, donde quieran, en ciudades y condados que han superado los plazos para obtener la certificación de sus planos de desarrollo de viviendas por parte de los reguladores estatales.
A pesar de su uso como táctica de negociación dura por parte de desarrolladores agresivos, ningún proyecto ha comenzado, y mucho menos terminado, como resultado del remedio del constructor. Esto se debe en parte a que relativamente pocos desarrolladores están dispuestos a hacer uso de la ley, redactada de manera confusa, por falta de seguridad jurídica.
Ahora, algunos de los legisladores demócratas más poderosos de California están impulsando una legislación que aclararía, pero también frenaría, el estatuto de vivienda más controversial del estado. Casi un año y medio desde que un desarrollador utilizó por primera vez la ley para proponer un proyecto que viola el código de zonificación, 2024 puede ser el año en que crezca el remedio del constructor.
“El ‘remedio del constructor’ ha vivido en cierto modo en Twitterverse, pero en realidad lo convierte en una ley clara, de modo que todos sigan las mismas reglas de participación y sepamos cuáles son las reglas… (eso) es realmente lo que estamos apuntando. que hacer aquí”, dijo la asambleísta Buffy Wicks, una demócrata de Berkeley, que preside el comité de asignaciones de la Asamblea y autora de la AB 1893, que según ella “modernizaría” la ley.
La reforma propuesta, descrita en un borrador recientemente modificado del proyecto de ley publicado este 2 de abril, incluye nuevos beneficios para los desarrolladores, ediciones textuales para aclarar cómo se aplicaría la ley y una disposición para permitir que los desarrolladores que hagan uso de otras leyes estatales les permitan eludir requisitos de revisión ambiental y audiencia pública para hacer uso también de las garantías de remedio del constructor.
Pero el proyecto de ley también pondría un límite a la magnitud de los proyectos de reparación de los constructores, al tiempo que prohibiría su uso en zonas industriales. Esto supone una ruptura con la ley actual, en la que el cielo (y el Código de Construcción de California) es el límite.
“Intentamos llevar este proyecto de ley a un lugar en el que sea un palo (responsabiliza a nuestras ciudades) pero no se extralimita en su alcance”, dijo Wicks.
El proyecto de ley de Wicks está respaldado por el Fiscal General Rob Bonta, quien ha intensificado la aplicación de la ley de producción de viviendas por parte del Departamento de Justicia del estado desde que asumió el cargo en 2021.
“Han pasado más de 30 años desde que se promulgó la solución del constructor y ha permanecido en vigor, prácticamente sin cambios, desde entonces”, dijo Bonta en un comunicado. El proyecto de ley está destinado a brindar claridad a “los gobiernos locales, los planificadores, los desarrolladores y los tribunales”, agregó, y al mismo tiempo garantizar que las viviendas realmente se construyan en ciudades y condados que no tienen elementos de vivienda certificados, en lugar de quedarse atrapados en trámites legales. limbo.
Este es uno de al menos dos proyectos de ley destinados a atar los supuestos cabos sueltos del remedio de la construcción.
AB 1886 del asambleísta de San Diego David Álvarez, un demócrata, especificaría que las jurisdicciones sin planes de vivienda certificados por el estado estarían sujetas a la reparación del constructor hasta que esos planes sean aprobados por los funcionarios locales y aprobados por el departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. Esa es una respuesta a las ciudades que han argumentado que el sello de aprobación del estado no es necesario.
¿Es necesario arreglar el remedio del constructor?
El remedio del constructor ha estado en los libros durante más de tres décadas, pero sólo recientemente le dieron nueva vida los juristas y los reguladores estatales de vivienda.
Mientras las ciudades y los condados se han apresurado a planificar su parte de los 2,5 millones de nuevas viviendas que el gobernador Gavin Newsom quiere construir en California para finales de la década, la solución del constructor, que significa una pérdida total de control local sobre el uso de la tierra, ha sido una de las posibles consecuencias más amenazadoras del incumplimiento.
También ha sido un camino confiable hacia el litigio.
Aunque el estado no recopila datos sobre proyectos de reparación de constructores, el grupo de defensa legal a favor de la vivienda YIMBY Law ha identificado 93 proyectos con aproximadamente 17,000 unidades potenciales repartidas en 40 ciudades de California, en su mayoría prósperas. Las jurisdicciones se han negado a procesar casi la mitad de estas solicitudes, argumentando que la ley en realidad no se aplica, que ha sido mal interpretada o que la ley en sí es inconstitucional. Ocho de los proyectos son objeto de juicios actuales. Pocos proyectos de remedios de construcción, si es que hay alguno, han dado como resultado viviendas nuevas… todavía.
Los defensores de la ley actual dicen que esto no es sorprendente: los grandes desarrollos residenciales tardan años en completarse y los tribunales están solucionando las ambigüedades legales actuales en la ley recién descubierta a favor de los desarrolladores.
“El remedio de los constructores ya es un programa muy exitoso para motivar a las ciudades a cumplir con la ley del elemento de vivienda y generar solicitudes de vivienda que de otro modo no serían posibles en los lugares de mayores ingresos y mayores oportunidades de California”, dijo Sonja Trauss, Fundadora de YIMBY Law. El grupo no ha tomado una posición sobre el proyecto de ley de Wicks.
Aunque todos los proyectos de remedios para los constructores permanecen en el papel, la ley ha adquirido una importancia enorme en la política de vivienda de California durante los últimos 15 meses.
Para los activistas de “Sí en mi patio trasero” (YIMBY) que culpan a los gobiernos locales reacios al desarrollo por la escasez de viviendas en el estado, el remedio del constructor ha sido celebrado como el equivalente político del meme “F—- Around and Find Out” .
Para los opositores, el remedio del constructor es la conclusión lógica más extrema del reciente impulso del estado para construir más viviendas.
Jen Wolosin es miembro del concejo municipal de Menlo Park cuyo distrito incluye la antigua sede de Sunset Magazine, ahora el sitio de un proyecto de reparación propuesto por el constructor con tres torres residenciales y 805 unidades de vivienda. El más alto alcanzaría los 421 pies. Nada avanza todavía. La solicitud de solución del constructor simplemente mantiene el lugar del proyecto en la cola de permisos. Aun así, Wolosin, que fue respaldada en su elección de 2020 por Península para Todos, un grupo local YIMBY, calificó la propuesta de “asombrosa” e “escandalosa” en su escala en relación con el vecindario bajo circundante.
“No me gusta ver que las ciudades infrinjan las leyes estatales y exacerben la crisis de vivienda”, dijo. “Eso me ofende”.
Pero, añadió, al carecer de todas las “barandillas”, el remedio del constructor “puede desanimar a personas que de otro modo querrían ayudar a resolver la crisis inmobiliaria”.
Una parte considerable de los municipios de California todavía son legalmente vulnerables al “remedio”. Según el último recuento, casi el 40% de las ciudades y condados no han logrado que el estado certifique sus “elementos de vivienda”.
Las zonas legales grises frenan la adopción generalizada
El proyecto de ley de Wicks agregaría algunas de esas barreras.
El proyecto de ley limitaría los proyectos a dos o tres veces la densidad zonificada actual, dependiendo del vecindario. Eso no incluye los complementos permitidos según la ley de bonificación de densidad del estado, que otorga a los desarrolladores mayor altura y densidad a cambio de construir unidades asequibles. El proyecto de ley también permitiría a las ciudades imponer estándares “objetivos” de desarrollo, incluidos requisitos de estilo arquitectónico, si ya se aplican a otras áreas multifamiliares densas y no son prohibitivamente costosos de cumplir.
“Esto es simplemente una disposición de la ley que nos vuelve loca”.
CHRIS ELMENDORF, PROFESOR DE DERECHO, UC DAVIS
Poner restricciones al remedio de la construcción puede parecer un giro ideológico para Wicks y Bonta, quienes se han aliado con activistas de YIMBY. Aun así, el proyecto de ley ha recibido apoyo total o neutralidad optimista de muchas de las organizaciones pro vivienda del estado. Los líderes de California Community Builders y Habitat for Humanity California asistirán hoy a una conferencia de prensa en Sacramento donde Bonta y Wicks darán a conocer la última versión del proyecto de ley.
“Parte de la razón por la que surgió el movimiento YIMBY fue para contar con un proceso claro para construir casas y si vas a tener que terminar en los tribunales todo el tiempo, eso no es realmente lo ideal”, dijo Matthew Lewis, un portavoz del grupo de defensa estatal, California YIMBY.
El grupo aún no apoya el proyecto de ley, pero Lewis dijo que está de acuerdo con la intención general de Wicks. “El remedio constructor es fantástico, nos encanta, es una de las cosas más populares entre los YIMBY. Pero con el gran asterisco, no si una ciudad decide demandar todo el tiempo”.
Los partidarios de la legislación dicen que resolverá dos problemas que actualmente están frenando la ley.
El primero es legal. Tal como está escrito, el remedio del constructor incluye disposiciones aparentemente contradictorias que parecen permitir simultáneamente a los desarrolladores una cantidad ilimitada de densidad y al mismo tiempo empoderar a los gobiernos locales para aplicar sus propios estándares. Ambas cosas no pueden ser ciertas al mismo tiempo.
“Esto es simplemente una disposición de la ley descabellada”, dijo Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis que ha hecho más que nadie para revitalizar y popularizar el estatuto largamente olvidado.
Establecer límites numéricos explícitos a lo que se permite podría hacer más difícil para los opositores argumentar que un proyecto de reparación del constructor no es consistente con la ley.
Convertir el remedio del constructor de una moneda de cambio de gran tamaño en una negociación abierta a una política que “cualquiera con una calculadora pueda descifrar” probablemente alentaría a los desarrolladores más tradicionales a hacer uso de ella, dijo Dave Rand, un abogado de uso de suelos que representa muchos proyectos de remedios para el constructor.
En beneficio para los desarrolladores, el proyecto de ley también reduciría la cantidad de unidades asequibles que los proyectos de reparación del constructor deben proporcionar. Actualmente los promotores tienen que reservar al menos el 20% de las unidades para inquilinos o compradores de bajos ingresos. El proyecto de ley reduciría esa cifra al 10% y eximiría a los proyectos de 10 unidades o menos de cualquier requisito de asequibilidad.
Una amenaza de vivienda creíble
Evitar que los promotores propongan proyectos de gran tamaño “completamente absurdos” también podría ayudar a limitar la reacción política a la ley, dijo Louis Mirante, cabildero del Concejo del Área de la Bahía, que regularmente respalda legislación para acelerar la construcción de viviendas. “A los legisladores les preocupa mantener la credibilidad de las leyes de vivienda ante sus colegas escépticos en materia de vivienda”.
De todos modos, es probable que la propuesta enfrente mucho escepticismo. Está previsto que el proyecto de ley se presente ante el comité de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea el 17 de abril.
A medida que continúen las negociaciones sobre futuras enmiendas, los legisladores y cabilderos a favor del desarrollo necesitarán llegar a un entendimiento conceptual compartido de para qué sirve realmente el remedio del constructor, dijo Elmendorf.
Para las ciudades que no lograron implementar sus planes de vivienda a tiempo, el remedio del constructor ha sido visto como un “castigo”, dijo.
Este nuevo proyecto de ley podría representar una forma diferente de pensar acerca de la ley, una que no desate un caos total en el departamento de planificación de una ciudad, dijo Elmendorf, sino que entre en vigor “como un código de zonificación estatal predeterminado que se aplica cuando las ciudades no han logrado su objetivo con una alternativa suficientemente buena por sí solos”.
