Alejandro Lazo
CalMatters
En esta economía, ¿quién tiene suficiente dinero para el pago inicial de una casa?
A pesar de un déficit presupuestario proyectado de $25 mil millones, el estado de California lo tiene. Al menos por ahora.
La Agencia de Financiamiento de la Vivienda de California está lista para lanzar una versión reducida de su nuevo programa de préstamos hipotecarios de plusvalía compartida el 27 de marzo. Con el programa Dream for All, el estado planea proporcionar $300 millones en pagos iniciales para un estimado de 2,300 viviendas para primeros compradores.
El complicado programa implica que el estado pague parte o la totalidad de los costos iniciales para comprar una vivienda (el pago inicial, por ejemplo) a cambio de una participación en la plusvalía que genere la vivienda cuando se venda, refinancie o transfiera.
Si el valor de la casa aumenta, esas ganancias para el estado se utilizarían para financiar a los próximos prestatarios, un poco para el vendedor; un poco para el próximo comprador aspirante.
Todos ganan, siempre que los precios suban.
El problema es que los precios de las viviendas han estado cayendo en el estado durante meses, incluso cuando las tasas de interés hipotecarias más altas han hecho que los pagos mensuales de la hipoteca sean más caros.
También se avecina una posible recesión económica, ya que la Reserva Federal considera aumentar aún más los costos de los préstamos tan pronto como hoy.
Y la industria tecnológica de California está pasando un momento díficil y está despidiendo trabajadores, lo que contribuye a una disminución de los ingresos personales. Los impuestos sobre la renta son la mayor fuente de ingresos del estado.
Dada la incertidumbre, el gobernador Gavin Newsom propuso en enero una versión significativamente más pequeña del programa de 10 años y $10 mil millones previsto originalmente por el presidente interino del Senado, Toni Atkins, una demócrata de San Diego. En su presupuesto de enero, Newsom propuso gastar $300 millones iniciales en el programa, un recorte del compromiso de $500 millones firmado el año pasado.
Optimismo y expectativas
El tamaño y el alcance del programa Dream for All probablemente serán objeto de negociaciones entre Newsom y la Legislatura abrumadoramente demócrata este año. Se espera que el gobernador ofrezca un plan de gastos estatales revisado y un nuevo pronóstico financiero en mayo. Los legisladores deben aprobar un presupuesto equilibrado antes del 15 de junio para recibir el pago.
El recorte propuesto “no afectará el compromiso o el cronograma de la Administración para implementar el programa”, dijo el Departamento de Finanzas de Newsom en enero.
En un correo electrónico del 13 de febrero a CalMatters, Christopher Woods, director de presupuesto de Atkins, dijo que su oficina buscará más fondos para el programa.
“Que el gobernador ‘proponga’ retirar algunos fondos tiene muy poco que ver con lo que realmente sucederá”, escribió Woods a CalMatters, en respuesta a la cobertura anterior del programa. “Nadie debería esperar que se recorte el programa, y todos deberíamos esperar que se asignen fondos adicionales, tal vez hasta $ 1 mil millones, en la Ley de Presupuesto 2023-24”.
“Con el aumento de las tasas de interés, el programa es más necesario que nunca… y existen varias formas innovadoras de financiar el programa”, escribió Woods.
Woods se negó a responder preguntas de seguimiento para esta historia.
Atkins, quien defendió el programa de reparto de acciones el año pasado, ha dicho que el programa Dream for All es una prioridad. Ella dijo en una declaración reciente que no se da por vencida en obtener más dinero por ello.
“Nuestro estado está a punto de lanzar un programa que ayudará a mejorar la vida de las personas y hará realidad el sueño de ser propietario de una vivienda”, dijo. “Si bien los fondos existentes para el Dream for All de California son un excelente primer paso, estamos trabajando para asignar fondos adicionales en el próximo presupuesto estatal, con el objetivo final de proporcionar $1,000 millones por año, para ayudar a más familias a sentar las bases para la construcción. riqueza generacional”.
TONI ATKINS
State Senate, District 39 (San Diego)
Cae la plusvalía
La incertidumbre en la economía y el mercado de la vivienda ha sido un tema de discusión en CalHFA durante meses, ya que los funcionarios y los designados políticos buscan lanzar un programa destinado a aprovechar el aumento de los precios de la vivienda en el mismo momento en que precisamente cae el valor de la vivienda .
Los funcionarios estatales dijeron que los compradores posicionados para mantener una propiedad a largo plazo son los más adecuados para el programa cuando los precios de las viviendas están cayendo.
En una presentación a su junta directiva en enero, los funcionarios de CalHFA también dijeron que la agencia está planificando un programa con un “ciclo de vida potencialmente muy corto”.
“Habiendo vivido el sueño de comprar una casa en Los Ángeles en 1989, cuando el mercado alcanzó su punto máximo, y luego venderla con pérdidas casi una década después, puedo apreciar que el mercado no siempre sube”, dijo durante esa reunión del 19 de enero, Jim Cervantes, presidente de CalHFA.
“Divulgaciones, todo lo que podamos hacer para mitigar, o más bien, hacer que los posibles compradores entiendan en qué se están metiendo, sería extremadamente valioso, porque nadie es un buen cronometrador del mercado”.
Los precios de las viviendas en California, que ya aumentaron durante años, experimentaron grandes ganancias durante la pandemia, ya que las tasas de interés hipotecarias alcanzaron mínimos históricos y las familias buscaron más espacio para sus lugares de trabajo remoto y practicar el distanciamiento social.
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El precio medio de una vivienda unifamiliar de propiedad anterior en California, según el seguimiento de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, aumentó un 47% desde marzo de 2020 hasta mayo de 2022, cuando alcanzó un máximo de $900,170.
Ese mismo mes, la Reserva Federal, con el fin de hacer frente a la inflación, inició las subidas de tipos de interés más agresivas en años, elevando los costes hipotecarios para los consumidores.
Desde mayo de 2022, el precio medio de la vivienda en el estado ha caído un 16.5 % hasta alcanzar los $751 330 en enero.
Cambio de mercado
A pesar de la caída en los precios de las viviendas, los costos hipotecarios mensuales continúan haciendo que el mercado inmobiliario del estado sea más inasequible que en casi cualquier momento de los últimos 15 años, particularmente para las familias de clase media y baja. Solo el 17% de las familias en California podía pagar una casa unifamiliar de precio medio a finales del año pasado, según el grupo Realtors.
Dados los rápidos cambios del mercado, Tiena Johnson Hall, directora ejecutiva de CalHFA, calificó de prudentes las reducciones del gobernador en la financiación de Dream for All en la reunión de enero de CalHFA. “Todavía hay mucho espacio para que los valores (de las casas) continúen disminuyendo, y eso es lo que esperamos ver”, dijo.
En febrero, el analista legislativo no partidista del estado proyectó un déficit revisado de $25 mil millones en el presupuesto estatal del próximo año. Desde entonces, el crecimiento del empleo a nivel nacional y en California se ha mantenido fuerte, excepto por los despidos en el sector tecnológico.
Los detalles completos del programa Dream for All, por ejemplo, qué prestamistas ofrecerán los préstamos de capital compartido a los prestatarios, aún no están disponibles en CalHFA.
Y los préstamos no estarán disponibles de inmediato para los consumidores cuando el programa se lance este mes. Los prestamistas necesitarán de un mes a seis semanas para implementar los préstamos y comenzar a comercializarlos entre los consumidores, dijo Ellen Martin, funcionaria de CalHFA quien es encargada de diseñar el programa.
“Sabemos que hay mucho entusiasmo por ahí”, dijo Martin a CalMatters en una entrevista reciente.
¿Cómo funcionará?
Se han revelado algunos detalles en reuniones de la junta de CalHFA, audiencias públicas y un informe a la Legislatura estatal. Estos son algunos de los componentes clave del programa.
- Los préstamos no estarán disponibles para todos los californianos. Solo califican aquellos que ganan el 150% o menos del ingreso medio de otros en su condado. Esos límites de ingresos varían según el condado, con $300,000 como límite en los costosos condados de Santa Clara y San Francisco, pero $159,000 para muchos condados del interior, como Fresno y Merced.
- Los préstamos cubrirán hasta el 20% de la compra de una vivienda. Cada vez que se vende, transfiere o refinancia una vivienda, el prestatario deberá al estado la cantidad original que el estado invirtió, más un porcentaje del aumento de valor de la vivienda. Si el préstamo original era del 20 por ciento del valor de la vivienda, el vendedor le debería al estado el préstamo original más el 20 por ciento de su valor aumentado, aunque ese monto tendría un tope del 250 por ciento del monto del préstamo original.
- Se incluirá una característica de equidad social del programa para aquellos que ganan hasta el 80% del ingreso medio del área. Podrán quedarse con una mayor parte de su capital cuando vendan, refinancien o transfieran sus propiedades que otros con mayores ingresos. También se reservará alrededor del 10% de los fondos estatales iniciales, o $30 millones, para los prestatarios de bajos ingresos.
- Los préstamos se pueden utilizar para financiar pagos iniciales y costos de cierre, incluidas reducciones de tasas de interés.
- Dada la complejidad del programa, los prestatarios deberán completar un curso de educación para compradores de vivienda.
Preocupaciones de los defensores
La complejidad del programa preocupa a algunos defensores de los consumidores.
Lisa Sitkin, abogada principal del Proyecto de Ley Nacional de Vivienda, dijo que sería prudente que la agencia se asegurara de que los prestatarios reciban avisos periódicos sobre los detalles atípicos del préstamo.
“A medida que pasa el tiempo, la gente tiende a olvidarlo y lo trata como un préstamo normal, y creo que es útil para las personas que planean que se les recuerde”, dijo Sitkin, miembro de un grupo de trabajo que asesora a CalHFA sobre el programa.
Una propuesta para vender los préstamos como valores respaldados por hipotecas también la tiene preocupada. Los funcionarios de California están explorando la idea de agrupar los préstamos de capital compartido en valores y venderlos a los inversores, para ayudar a proporcionar dinero adicional a otros prestatarios.
Muchas instituciones financieras de Wall Street empaquetaron préstamos hipotecarios de mala calidad en valores durante los años de auge de los bienes raíces y los vendieron a los principales inversionistas. Pero durante los años de recesión, obtener ayuda para los propietarios de viviendas se complicó por las dificultades para identificar quién era exactamente el propietario de estos préstamos.
“Si se venden en fideicomisos privados titulizados, hay una falta de transparencia sobre quién es el propietario de su deuda y una falta de información sobre las opciones si hay problemas”, dijo Sitkins. “Realmente quiero estar seguro de que haya barandillas y protecciones para los prestatarios”.
Los consumidores son cautelosos
Mientras los funcionarios de CalHFA diseñaban el programa el año pasado, realizaron varias sesiones de escucha en línea, recibiendo comentarios del público. Jake Lawrence, un empresario de cannabis de 41 años en Willits que también dirige una organización sin fines de lucro, dijo que le gustó lo que escuchó.
“Estoy muy interesado. El problema al que nos enfrentamos es que hay tal cambio en lo que está pasando”, dijo Lawrence. “Estamos en medio de un desplome del mercado de la vivienda, por lo que vamos a ver caer los precios por un minuto”.
Además, una de las industrias más grandes del condado, el comercio de marihuana, se ha visto muy afectada por la caída de los precios del cannabis. “Es demasiado sufrimiento”, dijo Lawrence.
Lawrence también se preguntó cómo calculará el estado la equidad si hace mejoras en una casa.
A pesar de sus preguntas, está considerando la idea.
“No hiere mis sentimientos compartir acciones con alguien que invierte en mí”, dijo sobre el estado. “Y cualquiera que comprenda cualquier tipo de educación financiera debe comprender que un inversor debe poder obtener el ROI (retorno de la inversión) esperado. Para mí, no tengo ningún problema con la idea”.
