Alejandra Reyes-Velarde
CalMatters
Cuando la senadora estatal María Elena Durazo presentó un proyecto de ley en marzo para reforzar la Ley de Protección de Inquilinos de California, pidió que se redujera el tope de los aumentos de alquiler al 5%, mientras se cerraban las lagunas que los propietarios usan para desalojar a los inquilinos cuando no hay una “causa justa”.
Cuando su proyecto de ley de “prevención de la falta de vivienda” pasó al pleno del Senado el 31 de mayo, las negociaciones y el compromiso lo habían diluido. La disposición de tope de alquiler se eliminó y varias otras disposiciones se redujeron significativamente.
Que el proyecto de ley perdiera parte de su fuerza decepcionó a los grupos de derechos de los inquilinos que habían hecho de la propuesta su principal prioridad. Pero la medida aún fue aprobada por el Senado. Y otra legislación a favor de los inquilinos, como un proyecto de ley del asambleísta Matt Haney para limitar los depósitos de seguridad, también sigue vigente en esta sesión.
Esas victorias son evidencia, dicen los defensores, de que los inquilinos están ganando influencia en el Capitolio. Aunque los grupos que representan a los propietarios y los bienes raíces continúan gastando millones en presionar y apoyar a los candidatos, los grupos de derechos de los inquilinos están comenzando a reducir su influencia.
“Todavía es una batalla cuesta arriba para los inquilinos en Sacramento”, dijo Shanti Singh, directora legislativa de la coalición Tenants Together. “Pero, al mismo tiempo, ves que la marea está cambiando”.
El cambio se produce cuando las crisis de vivienda y personas sin hogar tocan todos los rincones de California, inyectando un sentido de urgencia en la legislación estatal potencial.
¿Esa urgencia contrarresta la influencia de la industria del alquiler?
“Estás hablando de una pelea entre un crucero de batalla estadounidense contra un bote inflable”.
ASAMBLEÍSTA ALEX LEE , DEMÓCRATA DE MILPITAS
Los grupos de vivienda y derechos de los inquilinos publicaron un informe conjunto en mayo que cuantifica la huella de cabildeo de la Asociación de Apartamentos de California, uno de los grupos más grandes que representan a los propietarios.
Grandes gastadores
El informe utilizó datos de la Secretaría de Estado de California para mostrar que, desde 2017, la asociación de apartamentos ha gastado:
- Casi $7 millones cabildeando directamente a los legisladores estatales;
- Más de $140 millones en comités políticos que controla, para afectar las contiendas de candidatos estatales y locales y las medidas electorales;
- Otros $86 millones en comités políticos “combinados” que no necesariamente controla.
Los grupos de defensa y de inquilinos no se acercan a igualar ese tipo de efectivo político. Algunas organizaciones de inquilinos prominentes en California sobreviven como máximo con varios millones de dólares de ingresos al año, según documentos fiscales.
“Estás hablando de una pelea entre un crucero de batalla estadounidense contra un bote inflable”, dijo el asambleísta Alex Lee, demócrata de Milpitas.
En otras formas, los propietarios han estado bien representados durante mucho tiempo en el Capitolio estatal. Solo en 2020, una cuarta parte de los legisladores de California eran propietarios.
Los inquilinos, por otro lado, no tienen casi la misma presencia. Actualmente al menos cinco legisladores estatales alquilan sus viviendas. Forman un nuevo caucus de inquilinos que incluye a los asambleístas Haney, Lee, Isaac Bryan y Tasha Boerner, además de la senadora Aisha Wahab, todos demócratas.
“Los inquilinos casi no tienen influencia en la legislatura estatal, según la cantidad de dinero que se gasta en… funcionarios electos”, dijo Wahab, quien representa a Fremont. “No podemos competir”.
Influencia desequilibrada en el Capitolio
Los defensores de los inquilinos dicen que la representación política desequilibrada y el poder financiero de los grupos de presión de los propietarios y los agentes inmobiliarios están provocando un progreso lento en las protecciones de los inquilinos y esfuerzos debilitados para resolver la falta de vivienda.
Por ejemplo, la Asociación de Apartamentos de California dijo recientemente a los legisladores que la propuesta de Durazo de protecciones más estrictas para los inquilinos y límites de alquiler más bajos era innecesaria porque enmendaría la Ley de Protección de Inquilinos de California, que también fue el resultado de mucho debate y compromiso antes de que se aprobara en 2019.
Esa ley de protección de inquilinos requiere que los propietarios tengan una “causa justa” antes de la mayoría de los desalojos, y establece un tope en los aumentos de alquiler para inquilinos del 5% anual más la inflación, hasta el 10%. El proyecto de ley de Durazo lo hubiera fortalecido.
Debra Carlton, portavoz de la Asociación de Apartamentos de California, dijo en un comunicado que la Legislatura ha estado aumentando las regulaciones sobre la industria del alquiler, lo que restringe la producción de viviendas y perjudica a los propietarios familiares.
“No sé si hemos visto algo en la última década más o menos que contaríamos, por así decirlo, como una victoria completa para la industria de viviendas de alquiler”, dijo. “Eso simplemente no sucede en esta Legislatura”.
La asociación de apartamentos también señaló en su comunicado que el estado ya extendió las protecciones para inquilinos durante la era de la pandemia varias veces en los últimos años, lo que perjudicó aún más a los propietarios.
“No hay justificación para la SB 567”, dijo la asociación sobre el proyecto de ley de Durazo, “especialmente cuando cientos de propietarios de propiedades en alquiler tienen inquilinos que no solicitaron, o no calificaron, para la asistencia de alquiler y que han pasado tres años sin pagar la renta.”
Verificaciones de la realidad de los inquilinos
Durazo, una demócrata de Los Ángeles, respondió que una recesión cercana y la pandemia justifican su proyecto de ley, porque muchos inquilinos estuvieron al borde del desalojo y la falta de vivienda y, por lo tanto, necesitan más protecciones.
Su propuesta fue aprobada por el Comité Judicial del Senado, pero el Senador Tom Umberg, su presidente, agregó una condición para que Durazo negocie ciertos cambios antes de que el Senado vote a favor.
Durazo dijo que los cambios a su propuesta no son inusuales.
“Habiendo dicho eso, por supuesto que hay enormes intereses económicos en oposición por parte de la asociación de apartamentos y los agentes inmobiliarios”, dijo. “No voy a negar esa realidad”.
Umberg, un demócrata de Santa Ana, dijo que no hubo suficiente apoyo en el Comité Judicial del Senado para aprobar el proyecto de ley de Durazo con un tope de alquiler más bajo, pero hubo apoyo para crear mejores mecanismos de aplicación de la ley original de protección de inquilinos.
“Si bien no apoyé la (Ley de Protección de Inquilinos) original, sí pensé que una vez que tuviéramos una ley en los libros, tendríamos que tener un mecanismo para hacer cumplir esa ley”, dijo.
Carlton defendió el cabildeo y el gasto de la asociación de apartamentos.
“Al igual que todos los grupos e individuos políticamente activos, históricamente hemos apoyado a los legisladores que entienden y apoyan la industria del alquiler”, dijo. “Los legisladores entienden que la regulación excesiva del mercado no fomentará la producción de viviendas y no alentará a los pequeños propietarios a permanecer en el negocio”.
En los últimos años, las grandes corporaciones y los inversores de capital han comprado acciones cada vez mayores de propiedades residenciales de alquiler en todo el país. El estudio de los defensores señala que algunos de estos grandes inversionistas están representados en la junta directiva de la asociación de apartamentos.
Carlton agregó que la asociación ha pasado más tiempo defendiendo las protecciones existentes para los propietarios y la industria del alquiler que patrocinando una nueva legislación.
¿Está cambiando la marea?
La legislación favorable a los inquilinos ha ido cobrando impulso.
Después de que California adoptó la Ley Ellis en 1985, que permite a los propietarios desalojar a los inquilinos si el propietario ya no quiere alquilar unidades, los legisladores agregaron enmiendas que requieren que los propietarios paguen asistencia de reubicación a los inquilinos desplazados.
Los legisladores también intentaron varias veces enmendar sus disposiciones de desalojo. Más recientemente, Lee propuso agregar un período de tenencia, por lo que los propietarios deben poseer una propiedad cinco años antes de poder invocar la ley para desalojar a los inquilinos.
Lee dijo que retiró su proyecto de ley porque no tenía suficientes votos para ser aprobado por la Asamblea. Los grupos de agentes inmobiliarios aún gastaron $1.1 millones en 2022 tratando de derrocarlo, dijo Lee. Durante su primera campaña de reelección, los grupos de bienes raíces enviaron correos llamando a Lee un “socialdemócrata que vive con su madre”.
“Le pregunté a la gente, ‘¿Qué vamos a hacer con la crisis de la vivienda?’ Y recibí muchas miradas”.
ABOGADO DE LA CIUDAD DE SAN FRANCISCO DAVID CHIU
En 1995, los legisladores aprobaron la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins para detener la propagación de las leyes de control de alquileres en las ciudades de California. La ley impide que las comunidades impongan controles de alquiler en las unidades construidas después de 1995 y permite que los propietarios restablezcan las tarifas de alquiler de las unidades con control de alquiler una vez que quedan vacantes.
Los legisladores intentaron pero fallaron varias veces para cambiar la ley. Recientemente, una medida de Wahab, un demócrata de Fremont, fracasó en el Senado 15 a 16, con nueve abstenciones.
Wahab señaló que los legisladores no debatieron el proyecto de ley.
“No se mencionó ni una sola palabra en oposición en el piso”, dijo. “¿La vivienda no merece una conversación completa y sólida?”.
Aunque el proyecto de ley fracasó, los defensores vieron un lado positivo: es una de las pocas veces que los legisladores tuvieron que registrar públicamente los votos en un proyecto de ley relacionado con la ley Costa-Hawkins.
“Hacía mucho tiempo que no los ponían en esa posición incómoda”, dijo Singh. “Obviamente hubiéramos preferido que pasara, pero sigue siendo una señal de progreso”.
Puntos de conversación política
El debate puede no haber terminado. La AIDS Healthcare Foundation, que ha intentado antes que se deroguen las exenciones del control de alquileres de Costa-Hawkins, está recolectando firmas para otro intento de incluirlo en la boleta electoral.
En 2019, cuando los legisladores aprobaron la Ley de Protección de Inquilinos de California, se consideró la mayor expansión de las protecciones para inquilinos en las últimas décadas.
Amy Schur, directora de campaña del Alliance of Californians for Community Empowerment Institute, dijo que los votantes ahora están dando prioridad a las personas sin hogar y que los grupos por el derecho a la vivienda se han organizado mejor.
“Los políticos están preocupados por el tema y preocupados por sus posibilidades de reelección si no lo abordan”, dijo Schur.
“Cientos de propietarios de propiedades de alquiler tienen inquilinos que no solicitaron, o no calificaron, para la asistencia de alquiler y que han pasado tres años sin pagar el alquiler”.
ASOCIACIÓN DE APARTAMENTOS DE CALIFORNIA
El abogado de la ciudad de San Francisco, David Chiu, estuvo de acuerdo y dijo que cuando redactó la ley de protección de inquilinos de 2019, la crisis de la vivienda aún no se había extendido por todo el estado. Chiu, demócrata, representó a San Francisco en la Asamblea estatal de 2014 a 2021.
“Le pregunté a la gente, ‘¿Qué vamos a hacer con la crisis de la vivienda?’ y recibí muchas miradas”, dijo.
Ahora, California tiene más de 170,000 residentes sin hogar, y los precios de las viviendas y los alquileres se han disparado. La pandemia también reveló mayores necesidades de protección de los inquilinos, dijo Chiu.
Schur describió mayores esfuerzos para organizar a los inquilinos y crear coaliciones entre los grupos de justicia de vivienda en los últimos años. El otoño pasado, unas 30 organizaciones de derechos de los inquilinos realizaron su primer retiro usando la plataforma Zoom para discutir planes y estrategias. La propuesta de Durazo surgió como una de sus máximas prioridades.
Antes de las audiencias del comité legislativo, los grupos de inquilinos montaron un esfuerzo “herculano” sobre el terreno, dijo Schur, para informar a las comunidades sobre el proyecto de ley y cuándo votarían sus representantes. Al menos 800 inquilinos se manifestaron en el Capitolio estatal para apoyar el proyecto de ley un día antes de que el Comité Judicial del Senado lo votara.
El periodista de datos de CalMatters, Jeremia Kimelman, contribuyó a este informe.
