Felicia Mello
CalMatters
California distribuirá $250 millones más en asistencia para el pago inicial a compradores de vivienda por primera vez esta primavera, al tiempo que realizará cambios en su programa de un año de antigüedad destinado a llegar a un grupo más diverso de prestatarios en todo el estado.
El año pasado, los frenéticos compradores de viviendas acapararon casi todos los $300 millones presupuestados para el programa de préstamos California Dream for All en sólo 11 días. Si bien el nuevo programa fue tremendamente popular, algunos agentes inmobiliarios y prestamistas informaron que los clientes que recibieron los fondos ya estaban muy avanzados en el proceso de compra de una vivienda, lo que alimentó la especulación sobre si los préstamos se destinarían a personas que ya podían permitirse el lujo de comprar una vivienda.
La próxima ronda del programa, que se lanza hoy, mantiene el mismo modelo de préstamo de “apreciación compartida”: es decir el estado dará dinero a los compradores de vivienda por primera vez para el pago inicial (hasta el 20% del precio de compra o $150,000, lo que sea menor) a cambio de recibir el reembolso del préstamo más una parte de la apreciación (equity) de la vivienda cada vez que se venda nuevamente.
Esta vez, la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, que administra el programa Dream for All, espera evitar una lucha alocada por los préstamos reemplazando su modelo original de orden de llegada por un sistema de lotería.
Los compradores de vivienda tendrán hasta abril para encontrar un prestamista aprobado por el estado y comenzar a trabajar en una solicitud. A principios de abril se abre un sorteo y los compradores tendrán un mes para presentar sus solicitudes. Entre 1,700 y 2,000 afortunados ganadores de la lotería recibirán vales que luego tendrán 60 días para gastar en una casa.
Más tiempo para prepararse
El tiempo adicional para prepararse debería ayudar a los californianos que tal vez no estén seguros de poder comprar una casa sin asistencia estatal, dijo el portavoz de CalHFA, Eric Johnson.
El programa es para personas para quienes ser propietario de una vivienda “puede ser un sueño, pero tienen ingresos estables, un puntaje crediticio decente de más de 660 y piensan: ‘Está bien, vaya, esto realmente podría marcar la diferencia’”, dijo Johnson. “Esto les da tiempo para motivarse y encontrar un agente de préstamos. Si necesitan trabajar un poco en su puntaje crediticio o cambiar su relación deuda-ingresos, tienen tiempo para trabajar con uno de nuestros agentes o corredores de préstamos”.
La agencia reservará una cantidad de vales para cada región del estado en función de su participación en los hogares del estado. Esto es para evitar las disparidades geográficas que surgieron en la primera ronda del programa, en la que los compradores de viviendas del condado de Sacramento se beneficiaron desproporcionadamente pero los del condado de Los Ángeles, que representa el 25% de la población del estado, recibieron sólo el 9% de los préstamos.
California Dream for All “fue concebido inicialmente para centrarse en partes del estado de mayor costo donde es especialmente difícil utilizar los programas de pago inicial existentes, y eso no fue exactamente un éxito inequívoco”, dijo Adam Briones, director ejecutivo de California Community Builders, que aboga por cerrar la brecha de riqueza racial a través de la propiedad de vivienda y ayudó a redactar la investigación que inspiró el programa.
El mercado inmobiliario al rojo vivo del estado significa que algunos californianos que de otro modo podrían hacer frente a los pagos de la hipoteca deben tener dificultades para ahorrar lo suficiente para el pago inicial. Alrededor del 55% de los californianos son propietarios de sus viviendas, la segunda tasa de propiedad de viviendas más baja de cualquier estado, solo por detrás de Nueva York.
¿Quién se beneficiará?
Los partidarios de Dream for All esperaban que beneficiara especialmente a los miembros de comunidades que han experimentado líneas rojas o bajas tasas de propiedad de vivienda, como los californianos de raza negra y latinos. Un análisis de CalMatters de la primera ronda de Dream for All encontró que sus beneficiarios incluían una mayor proporción de personas de color que la que existe entre los propietarios actuales de viviendas en California, pero aún eran más blancos que la población general del estado.
La ley de California prohíbe la Acción Afirmativa patrocinada por el estado, lo que plantea un desafío para los funcionarios que intentan diseñar un programa que aborde la línea roja histórica sin abordar explícitamente la raza, dijo Briones.
Las nuevas reglas de California Dream for All incluyen el requisito de que al menos un comprador de vivienda en cada transacción sea un comprador de vivienda de primera generación, definido como alguien que nunca ha sido propietario de una vivienda y cuyos padres tampoco fueron propietarios de una vivienda, o alguien que creció en hogares de acogida (Foster homes). El estado también ha reducido el umbral de elegibilidad de ingresos del 150% del ingreso medio del área al 120%, una cifra que oscila entre aproximadamente $95,000 al año en el condado de Fresno y aproximadamente $215,000 en el condado de Santa Clara.
El estado planea una campaña de divulgación a partir de febrero que se centrará especialmente en el sur de California y la costa central para informar a los posibles compradores de viviendas sobre el programa, dijo Johnson. Incluirá folletos en lavanderías, mensajes de texto y anuncios en la radio en español y en periódicos negros.
Colette Washington, agente de bienes raíces en Oakland, dijo que aproximadamente una cuarta parte de sus clientes son compradores de vivienda por primera vez y trató de alentarlos a solicitar California Dream for All el año pasado. Pero la mayoría se sintió confundida por el programa y postergó las cosas, dijo, y el dinero se acabó antes de que ninguno de ellos presentara su solicitud exitosamente.
Comprar una casa “es probablemente el mayor compromiso financiero que la mayoría de la gente promedio hará en su vida y por eso es intimidante”, dijo. “El miedo es paralizante”.
Esta vez, dijo: “Personalmente, me gustaría que las personas que realmente necesitan el dinero lo obtengan primero”.
Cómo solicitar ‘Dream for All’
Hasta ahora, California Dream for All ha sobrevivido al recorte presupuestario del gobernador Newsom, que recayó en algunos de los otros programas de vivienda del estado la semana pasada, mientras el gobernador propuso recuperaciones de fondos no gastados para resolver un déficit presupuestario que su oficina proyecta alcanzará los $38 mil millones en 2024. 25.
Creado en 2022, Dream for All se concibió originalmente como una inversión de 10 mil millones de dólares a 10 años antes de que los legisladores la redujeran el año pasado.
Los californianos interesados en solicitar el programa pueden visitar el sitio web California ‘Dream for All’ para obtener actualizaciones o unirse a la lista de correo electrónico de compradores de vivienda de CalHFA .
Johnson tenía otro consejo para los aspirantes a propietarios de viviendas en el estado: “Lo más importante es que no pierdan la esperanza. Existe la posibilidad de ser propietario de su propia casa en California”.
