Manuela Tobias
CalMatters
Los residentes de casas móviles en California enfrentan un riesgo enorme de fallas en los sistemas de servicios públicos, inundaciones e incendios como resultado de una infraestructura que con frecuencia no ha sido actualizada o reparada en décadas.
En 1984, California aprobó una ley para ayudar a remediar esto: un programa de préstamos, pagado por los propios residentes, para comprar y, en iteraciones posteriores, arreglar sus parques.
Pero esa solución, durante los últimos 10 años, ha ayudado solo a uno de los 4,500 parques de casas móviles de California.
Los administradores estatales aprobaron una sola solicitud de préstamo, en 2021, de un fondo que ahora tiene $33.5 millones, según confirmó a CalMatters el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado. El préstamo se destinó a una organización sin fines de lucro para rehabilitar un parque en ruinas en el este del Valle de Coachella, una región conocida por sus parques de casas móviles en ruinas. Las últimas dos solicitudes que aprobó antes de eso fueron en 2012, según Alicia Murillo, hablando en nombre del departamento.
Los expertos en vivienda, incluso del departamento de vivienda, atribuyen las fallas del programa a la demanda limitada ya un proceso de solicitud demasiado complejo. Sin embargo, la necesidad entre los residentes pobres es mayor que nunca, ya que las condiciones de vida en los parques se desploman, las posibilidades de propiedad corporativa aumentan y las opciones alternativas de vivienda asequible se desvanecen.
Entonces, en 2022, la Legislatura renovó el programa de préstamos, que ahora se conoce como el Programa de Oportunidad y Revitalización de Viviendas Manufacturadas, (MORE, por sus siglas en inglés). La nueva versión del programa de préstamos incorporará $100 millones adicionales durante los próximos dos años y tiene menos restricciones. Los préstamos ahora serán perdonables; utilizable para más tipos de trabajos de rehabilitación que prioricen la salud y la seguridad; y disponible para propietarios de parques privados, que anteriormente no eran elegibles. El estado comenzará a aceptar solicitudes en mayo.
Los legisladores desilusionados y los expertos en vivienda le dijeron a CalMatters que planean observar su implementación detenidamente, con la esperanza de que no conduzca a más de lo mismo. “Voy a esperar y ver qué hace esto y monitorearlo muy de cerca”, dijo el asambleísta Eduardo García, un demócrata de Coachella que redactó un proyecto de ley para reformar el programa en 2018.
¿Qué salió mal?
La intención original del fondo era limitada: ayudar a los residentes a comprar sus parques.
“Este programa fue pensado para un propósito muy específico. Cuando pensamos en todas las necesidades de los parques y los residentes, es fácil suponer que estaba destinado a hacerlo todo”, dijo Sasha Hauswald, subdirectora adjunta del departamento de vivienda.
Durante una conversión a propiedad de los residentes, los residentes pueden convertir los lotes en condominios que compran individualmente o crear una cooperativa sin fines de lucro que sea propietaria de la tierra y emita acciones a los residentes participantes.
Los expertos en vivienda dicen que la propiedad de los residentes es una de las mejores maneras de remediar las malas condiciones económicas y de habitabilidad en los parques de casas móviles, que albergan a algunos de los residentes más vulnerables del estado. Debido a que alquilan el terreno en el que se asientan sus remolques, los residentes a menudo están a merced de los propietarios de los parques, quienes tienen pocos incentivos para realizar las mejoras de capital que necesitan los parques antiguos.
Pero si fueran dueños de su parque, los residentes podrían juntar su dinero para hacer reparaciones. Después de comprar un parque en Houston, Texas, por ejemplo, los residentes compraron en cooperativa un sistema de gestión de aguas pluviales que luego los protegió del huracán Harvey.
Al principio, el programa de California se diseñó para combatir los aumentos de alquiler, la mala gestión y el cierre de parques, que eran cada vez más comunes a medida que la infraestructura de los parques, que a menudo se construían con estándares deficientes, comenzaba a fallar y el valor de la tierra que los rodeaba aumentaba, dijo Jerry Rioux, ex empleado del departamento de vivienda que ayudó a redactar la legislación para el entonces senador estatal John Seymour.
“En ese momento había más solicitudes de las que podíamos financiar”, dijo Rioux, quien ahora está consultando con el departamento de vivienda del estado en nombre de la Coalición de Vivienda Rural de California, una organización sin fines de lucro con sede en Sacramento. “Los residentes querían comprar sus parques”.
Las barreras de entrada para la propiedad de los residentes ahora son mucho más altas, especialmente en California. La tierra cuesta más y los residentes que intentan crear una cooperativa ahora deben competir contra un campo creciente de inversores-compradores. También hay más protecciones en su lugar. Rioux dijo que ahora es mucho, mucho más difícil cerrar un parque de casas móviles, y más de 100 ciudades y condados han promulgado medidas de control de alquileres.
“En los años 90 había suficientes protecciones para que los residentes no estuvieran tan entusiasmados con la idea de comprar su parque”, dijo Rioux.
Sesenta y seis de los aproximadamente 70 préstamos que otorgó el programa desde su inicio en 1985 se analizaron antes de 2001, según un análisis de la Asamblea del proyecto de ley de García de 2018 y un informe de 2022 del departamento de vivienda dirigido al Departamento de Finanzas del estado. Hasta el proyecto de ley de García de 2018, el programa de préstamos solo financiaba la rehabilitación de un parque junto con la compra, según el análisis del proyecto de ley. La ley, que entró en vigencia en 2019, también permitió que el programa emitiera subvenciones en lugar de solo préstamos y usar el dinero para reconstruir parques luego de desastres naturales.
Bottom of Form
Pero el programa aún se ejecutaba de manera ineficiente, dijeron a CalMatters varios directores de organizaciones sin fines de lucro que solicitaron en nombre de los residentes. Un problema: los préstamos podían tardar meses, sino años, en aprobarse, lo que dificultaba competir con bolsillos más grandes. Los inversionistas institucionales representaron alrededor de una cuarta parte de las compras de parques en los Estados Unidos en los dos años anteriores, según un informe de junio de 2021 de Real Capital Analytics, una firma de investigación.
“Dado que (el departamento de vivienda) tardó tanto en procesar el programa de préstamos, se volvió prácticamente imposible llegar a un acuerdo”, dijo Maurice Priest, quien dirige la corporación de vivienda sin fines de lucro Affordable Communities, Inc. en Sacramento y dijo que trató de vender un parque a sus residentes utilizando el programa sin suerte. Priest, al igual que Rioux, también ayudó a idear el programa, en nombre del grupo de residentes de casas móviles Liga de Propietarios de Casas Manufacturadas Golden State en la década de 1980.
En la década anterior, tres miembros del personal fueron asignados al programa en cualquier momento, pero también estaban trabajando en otros proyectos, lo que suponía un empleado de tiempo completo, dijo Murillo, hablando en nombre del departamento de vivienda. Tres miembros del personal trabajarán en el nuevo programa a tiempo completo.
Uno de cada 4,500 parques de casas móviles
“Nunca me he enfrentado a un programa gubernamental destinado a dar dinero que fuera tan ineficiente en hacerlo”, dijo Bob Solomon, profesor de derecho en UC Irvine, quien codirige su Clínica de Desarrollo Económico y Comunitario, que brinda servicios profesionales y legales de bonos para residentes en parques que son de bajos ingresos. Él debería saberlo: dirigió un departamento de vivienda en Connecticut durante más de una década y obtuvo múltiples préstamos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., dijo.
A partir de 2012, Solomon y sus colegas en la clínica de UC Irvine representaron a un grupo de casi 150 familias de trabajadores agrícolas en Capistrano Terrace que querían comprar su parque a su propietario, a quien habían demandado con éxito por negligencia en el mantenimiento del parque . El parque de 18 acres del Condado de Orange estuvo plagado durante mucho tiempo por fallas en los sistemas eléctricos y de alcantarillado. El centro ayudó a las familias a formar una corporación sin fines de lucro controlada por los residentes y presentó varias solicitudes para el programa de préstamos del estado para comprar y reparar el parque. Ninguno tuvo éxito. El último rechazo final del departamento de vivienda por lo que Solomon dijo que era un préstamo de $3.5 millones dijo que la solicitud no demostraba “factibilidad financiera”, según una carta de 2018 que el departamento de vivienda compartió con CalMatters. De todos modos, el grupo obtuvo un préstamo de casi $10 millones , de Clearinghouse CDFI, un prestamista privado, dijo Solomon.
“Nunca he tratado con un programa gubernamental que estaba destinado a dar dinero que fuera tan ineficiente en hacerlo”.
BOB SOLOMON, PROFESOR DE DERECHO EN UC IRVINE
Solomon se sorprendió al escuchar que Caritas Corporation, una organización sin fines de lucro, obtuvo el préstamo de 2021 para rehabilitar Shady Lane, una comunidad de casas móviles en Thermal, California, una parte no incorporada del Valle de Coachella, hogar de 32 familias de trabajadores agrícolas migrantes. Caritas solicitó un préstamo de $3 millones, según su solicitud, obtenida a través de una solicitud de la Ley de Registros Públicos del departamento de vivienda. El departamento de vivienda confirmó que se aprobó el monto total.
“Literalmente, me quedé boca abierta cuando escuché que Caritas había recibido una solicitud”, dijo.
Pero no porque el parque no necesitara ayuda. Los residentes del parque demandaron con éxito a los propietarios en 2012, junto con el grupo de Solomon y California Rural Legal Assistance, un grupo de asistencia legal, por condiciones inhabitables. Las aguas residuales sin tratar inundaban regularmente las carreteras del parque y se acumulaban en los lavabos y bañeras de los residentes, dijo Tracy Bejotte, directora de operaciones de Caritas. Un sistema eléctrico averiado dejó a las familias sin aire acondicionado durante los veranos sofocantes y los niños jugaban entre montones de basura y aguas residuales, según la carta de solicitud de Caritas.
“Fue horrible allá afuera”, dijo Bejotte.
Caritas se hizo cargo del parque en 2017 e instaló nuevos tanques sépticos y actualizaciones de electricidad, una solución temporal. Solicitó en 2020, y fue aprobado un año después, para un préstamo del departamento de vivienda para reconstruir el parque y agregar ocho espacios más. Planea comenzar la remodelación el próximo año, lo que implicará la pavimentación de nuevos caminos, la construcción de una casa club e instalaciones de lavandería, y el reemplazo de casas móviles en ruinas. Antes de que comience, está esperando que la ciudad de Coachella conecte el parque con las líneas públicas de agua y alcantarillado, dijo Bejotte.
El proceso de solicitud, que varios expertos con experiencia en la solicitud de préstamos gubernamentales describieron a CalMatters como complicado, implicó reunir una lista de documentos que incluían una tasación, un estudio hidrológico y un permiso de uso de la tierra del condado. La solicitud incluso incluía el currículum del tasador.
Múltiples fuentes expresaron su escepticismo de que cualquier persona sin una amplia experiencia profesional en el manejo de tales programas pueda navegar con éxito el proceso solo.
“No creo que la gente de este parque hubiera tenido la capacidad de hacer todo lo necesario para (el departamento de vivienda)”, dijo. “Simplemente no es lo que hacen por trabajo. Necesitas, como, una Caritas que quiera entrar y ayudar”.
Solomon dijo que hay una razón por la cual el departamento de vivienda aprobó la solicitud: Caritas tiene gerentes y propietarios confiables con experiencia técnica.
“Parece haber muy poca atención al punto de partida”, dijo Solomon. “Que es, ‘¿Dónde está la mayor necesidad? ¿Cómo podemos preservar la vivienda?’ Y eso no parece ser donde la gente empieza. Los financiadores parecen comenzar con quién tiene la mejor aplicación”.
Hauswald, subdirector adjunto del departamento de vivienda, insiste en que el nuevo programa será “una historia diferente” porque, en parte, se simplificó y reformuló junto con muchas de las mismas partes interesadas que lucharon con el programa original.
El mayor cambio: los propietarios de parques serán elegibles para solicitar los nuevos fondos para hacer reparaciones que corrijan las violaciones de salud y seguridad, siempre que mantengan los alquileres asequibles. De ese dinero, $25 millones estarán disponibles este año y $75 millones adicionales el próximo año. Los residentes del parque también podrán acceder al dinero para solucionar problemas en sus hogares, a través de socios sin fines de lucro que administrarán esos fondos. Los préstamos también serán perdonables.
“Queda por ver si podemos hacerlo”, dijo Brian Augusta, un cabildero de políticas de vivienda desde hace mucho tiempo en Sacramento. “Una pieza crítica es que el estado ha señalado que quiere ser un socio activo. Y creo que mucha gente tiene la esperanza de que podamos ver más dinero salir por la puerta y salvar algunos parques y crear mejores condiciones de vida”.
Este artículo fue producido como un proyecto de la beca de datos 2022 del USC Annenberg Center for Health Journalism.
