Jeanne Kuang
CalMatters
Cuando los legisladores de California aprobaron un tope de pago alquiler hace cuatro años para proteger a los inquilinos de aumentos grandes y frecuentes, eximieron a cientos de miles de unidades reservadas para algunos de los inquilinos más pobres del estado.
Después de todo, las viviendas para personas de bajos ingresos generalmente se construyen con subsidios públicos que ya imponen límites máximos de alquiler a los promotores y propietarios. Algunas ya están administradas o supervisadas por agencias locales de vivienda pública.
Pero California también tiene más de 350,000 unidades de vivienda de propiedad privada para personas de bajos ingresos (construidas con la ayuda de créditos fiscales federales) exentas del límite de alquiler estatal. Los residentes de algunas de esas unidades han visto dispararse sus alquileres a pesar de ser exactamente el grupo demográfico que la ley buscaba proteger.
La ley de 2019, conocida como Ley de Protección de Inquilinos, prohíbe a los propietarios aumentar los alquileres más de una determinada cantidad (10% este año, aunque normalmente es menos) y más de una vez al año.
Su objetivo es garantizar cierto nivel de estabilidad para los inquilinos, dicen los defensores. Sin él, los inquilinos de bajos ingresos como Miguel Contreras están viendo aumentos mayores.
El mecánico de 53 años se sorprendió cuando abrió una carta de su arrendador esta primavera que decía que el alquiler aumentaría de $1,828 a $2,138, un aumento del 17%. El apartamento de dos habitaciones en San José donde vive fue financiado en 2006 con créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos y reservado para inquilinos que deben ganar menos que el promedio local. Hay un límite máximo de alquiler, pero el apartamento no está sujeto a límites estatales o locales sobre la rapidez con la que puede crecer el alquiler.
Contreras dijo que ha vivido en ese apartamento durante más de dos décadas y que la mayor parte del tiempo obtuvo modestos aumentos de alquiler de alrededor de $50 al año. Pero en los últimos dos años los aumentos han sido mayores.
Cuando entró en vigor el último aumento en julio pasado, Contreras pagaba un 25% más que apenas 13 meses antes, según documentos que compartió con CalMatters. El alquiler consume más de la mitad de lo que gana Contreras cada mes, dijo. Hace trabajo extra los domingos y falta a la iglesia con su familia.
“Es difícil vivir en este apartamento, se supone que es asequible”, dijo Contreras a través de un intérprete de español. “Pero es difícil mudarse porque cuando buscas otro apartamento en el área de San José, es muy caro y parece que el propietario está tratando de aumentar el alquiler para que sea igual al de otros apartamentos que no son asequibles”.
Con la ayuda de la Red Regional de Organización de Inquilinos, un grupo activista, Contreras y residentes de varios otros edificios de viviendas para personas de bajos ingresos propiedad de la misma empresa se dirigieron a la oficina del propietario en Newport Beach para protestar por los aumentos de alquiler, entre otras quejas.
La empresa, KDF Communities, tiene siete edificios de apartamentos en el área de San José y 40 en todo California. Cerraron sus oficinas y en un correo electrónico se negaron a reunirse con los inquilinos, dijo James Huynh, portavoz de la red organizadora. Mayra Peterson, ejecutiva de KDF, se negó a hacer comentarios cuando CalMatters la contactó por teléfono.
Preocupaciones sobre el límite de alquiler
No todos los inquilinos del mercado privado están sujetos al límite de alquiler estatal.
Para aliviar las preocupaciones de que las regulaciones serían una carga para los propietarios pequeños o familiares, los legisladores crearon exenciones para viviendas unifamiliares y edificios de apartamentos con solo dos unidades si el propietario vive en la otra. También están exentas las situaciones en las que alguien alquila una habitación en la casa del propietario.
También están exentas las viviendas asequibles con escritura restringida o las viviendas que reciben cualquier tipo de financiación gubernamental para albergar a inquilinos de bajos ingresos.
“La idea era que, si ya tienen restricciones de alquiler, podría no tener sentido agregarle otra capa de complejidad”, dijo David Chiu, ex asambleísta autor de la ley de 2019 y actual fiscal de la ciudad de San Francisco. “Este fue un proyecto de ley muy negociado”.
La exención para las propiedades financiadas con créditos fiscales en particular ha alimentado un debate político silencioso pero complejo sobre si se deben regular más los alquileres.
Factores como la inflación, el aumento de los costos de los seguros y el hecho de que muchos inquilinos no pudieron pagar el alquiler durante la pandemia de COVID-19 han llevado a aumentos de alquiler particularmente altos en viviendas para personas de bajos ingresos en los últimos dos años, dijeron defensores de los inquilinos y de organizaciones sin fines de lucro. y desarrolladores de viviendas para personas de bajos ingresos con fines de lucro.
En muchos casos, las viviendas asequibles ya están sujetas a restricciones federales sobre el alquiler, al impedir que a los inquilinos se les cobre más del 30% de sus ingresos. Pero en las unidades financiadas con créditos fiscales, las restricciones al alquiler no están vinculadas al ingreso individual del inquilino sino al ingreso medio local, una cifra calculada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos cada año.
En áreas ricas o épocas de alta inflación, como los últimos dos años, cuando los ingresos medios han aumentado, eso puede crear techos de alquiler especialmente altos, dijo Marcos Segura, abogado del Proyecto de Ley Nacional de Vivienda con sede en California.
Y donde no se aplican topes de alquiler estatales o locales, existen algunos otros límites a los alquileres en estas unidades de vivienda asequibles, dijo Segura. Mientras el alquiler se mantenga por debajo del límite federal, se puede aumentar en cualquier porcentaje y cuantas veces al año el propietario elija.
Pero los defensores que intentaron regular aún más la vivienda para personas de bajos ingresos este año dicen que la solución no será tan simple como agregar un tope al alquiler.
“No tenemos interés en que los promotores de viviendas asequibles no puedan mantener la viabilidad financiera de sus propiedades”.
ANYA LAWLER, DEFENSORA DE POLÍTICAS, FUNDACIÓN DE AYUDA LEGAL RURAL DE CALIFORNIA
Los grupos contra la pobreza patrocinaron este año el Proyecto de Ley 846 de la Asamblea, que habría impuesto tal restricción. Encalló a principios de la sesión legislativa debido a preocupaciones, planteadas principalmente por desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro, de que un límite general les dificultaría mantener sus propiedades a flote.
Marina Wiant, vicepresidenta de asuntos gubernamentales del Consorcio de Vivienda de California, que representa a desarrolladores de viviendas asequibles con y sin fines de lucro, dijo que los propietarios a veces necesitan aumentar los alquileres para cubrir los costos operativos y las reparaciones. El reciente crecimiento en los ingresos medios, dijo Wiant, se produjo después de años de estancamiento durante los cuales los propietarios de viviendas asequibles pudieron aumentar los alquileres poco o nada.
Muchos inquilinos de viviendas de bajos ingresos no pudieron pagar el alquiler durante la pandemia, lo que puso a los desarrolladores sin fines de lucro en situaciones financieras difíciles, dijo. El año pasado, la firma de contabilidad Novogradac publicó un informe que encontró que los costos operativos de las unidades financiadas con créditos fiscales en California aumentaron un 26% entre 2018 y 2021, mientras que los ingresos por alquiler solo aumentaron un 11%.
Muchos propietarios de viviendas asequibles trabajan con los inquilinos para tratar de mantener los alquileres bajos, aumentando los alquileres de aquellos que pueden permitirse un aumento. A los propietarios, dijo, les preocupa que un tope general elimine esa flexibilidad.
“Realmente estamos tratando de navegar, ¿qué podría ser algo que ayude a los residentes a no verse afectados por grandes aumentos de alquiler al mismo tiempo?”, subrayó. “Pero eso (tampoco) no impide por completo que el propietario pueda aumentar los alquileres de acuerdo con las regulaciones que ya existen. Y es realmente difícil legislar una solución como esa”, agregó.
Los defensores de los inquilinos quieren volver a presentar el proyecto de ley el próximo año, pero dijeron que comprenden las preocupaciones.
“No tenemos interés en que los desarrolladores de viviendas asequibles no puedan mantener la viabilidad financiera de sus propiedades”, dijo Anya Lawler, defensora de políticas de uno de los patrocinadores del proyecto de ley, la Fundación de Asistencia Legal Rural de California.
Otros nueve estados, incluidos Nueva Jersey, Wisconsin, Montana y Oregón, limitan los alquileres de las propiedades financiadas con créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos. Algunos limitan los aumentos a una vez al año; otros limitan los aumentos anuales al 5%.
Esfuerzos locales
En cambio, algunos activistas están presionando para que se apliquen restricciones locales.
En Antioch, el otoño pasado, el grupo de defensa de inquilinos Alliance of Californians for Community Empowerment presionó con éxito para que el ayuntamiento aprobara una ordenanza que limite el crecimiento de los alquileres e incluya viviendas para personas de bajos ingresos.
Las unidades de crédito fiscal ahora también se incluyen en los límites de alquiler locales en Richmond, Fairfax y Oakland.
Este mes, la alianza está presentando medidas electorales para las elecciones de noviembre de 2024 en otras cuatro ciudades del Área de la Bahía (Redwood City, Larkspur, Pittsburg y San Pablo) y Delano en el Valle Central que impondrían campamentos de alquiler locales a las unidades de crédito fiscal, legales y dijo la directora de políticas Leah Simon-Weisberg a CalMatters.
“¿Cómo se supone que vas a vivir en una vivienda asequible, pero no lo es?”
TACHINA GARRETT, EX RESIDENTE DE SAN FRANCISCO
Los borradores de las medidas muestran que la organización tiene como objetivo frenar los aumentos de alquileres entre el 3% (como el límite de Antioch) y el 5%. Simon-Weisberg dijo que está particularmente preocupada por los propietarios corporativos que compran unidades de vivienda asequibles, y dijo que esos propietarios tienen más probabilidades que las organizaciones sin fines de lucro de aumentar los alquileres al máximo permitido por las restricciones federales cada año.
Las propuestas seguramente serán rechazadas por grupos de propietarios como la Asociación de Apartamentos de California, que dicen que las propiedades ya están fuertemente reguladas. Los propietarios de viviendas para personas de bajos ingresos en California, dijo la portavoz Debra Carlton, tienen restricciones de asequibilidad durante 55 años, por lo que, a diferencia de otros que están sujetos al límite de alquiler del estado, los propietarios no pueden simplemente aumentar los alquileres a las tasas del mercado cuando los inquilinos se mudan de una unidad.
“Se está interponiendo en el camino de los propietarios que han celebrado un contrato”, dijo Carlton. “No se pueden cambiar las reglas sobre ellos ahora… Realmente crearía algunos problemas para aquellos propietarios que incluso quisieran entrar en el negocio”.
Pero para Tachina Garrett, ex encargada del correo de la oficina de correos que se mudó a una propiedad con crédito fiscal en Antioch después de que el precio le expulsara de San Francisco, la exención para viviendas para personas de bajos ingresos es una “laguna jurídica” que debería cerrarse. Garrett, de 49 años, luchó por el tope del alquiler local el año pasado después de que su parte del alquiler aumentara en un 40%.
“¿Cómo se supone que vas a vivir en una vivienda asequible, pero no lo es?” ella dijo.
