Los compradores primerizos a menudo confían en los regalos familiares para pagar el enganche de sus casas. Ahora los legisladores de California quieren que el gobierno desempeñe el papel de familiar generoso.
Los legisladores proponen crear un fondo de mil millones de dólares en el presupuesto estatal de este año que proporcionaría a los compradores primerizos de California todo el dinero que necesitan para el enganche, o casi, a cambio de participaciones de propiedad parcial en esas residencias.
La propuesta, presentada por el presidente interino del Senado estatal, Toni Atkins, se produce cuando los precios de las propiedades se disparan y amplían la brecha entre quienes son dueños de sus casas y quienes las rentan en California.
El año pasado, los propietarios de viviendas en el Estado Dorado ganaron un promedio de $141,000 en valor acumulado de la vivienda, según informó la semana pasada la firma de investigación de viviendas CoreLogic, más que en cualquier otro estado.
La tasa de propiedad de viviendas de California, del 56 %, es la segunda más baja del país detrás de Nueva York, según los datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense del censo.
Atkins dijo que el programa California Dream for All tiene como objetivo crear oportunidades para compradores de bajos y medianos ingresos en un mercado que crece rápidamente, incluidos aquellos que han enfrentado barreras raciales y económicas para ser propietarios de una vivienda.
“El programa California Dream for All brindará a más personas la oportunidad de liberarse del ciclo de rentar”, dijo Atkins el mes pasado. “Esto tiene la posibilidad de cambiar la vida de las personas”.
La propuesta es objeto de negociaciones entre la gran mayoría demócrata de la Legislatura y el gobernador Gavin Newsom, también demócrata, sobre cómo gastar un superávit presupuestario proyectado de $97.5 mil millones. La legislatura aprobó un presupuesto el lunes que incluye la propuesta, aunque continúan las negociaciones con Newsom sobre un plan final de gastos generales.
Un portavoz del gobernador se negó a comentar sobre la propuesta, citando las negociaciones en curso. No se incluyó en el presupuesto original del gobernador ni en su presupuesto revisado de mayo.
Un fondo multimillonario
La propuesta de vivienda, que requeriría la emisión de bonos de ingresos de $1 mil millones al año durante 10 años para crear el fondo, es la más grande de una serie de propuestas destinadas a promover la propiedad de vivienda este año. La propuesta también incluye $50 millones en el presupuesto de este año y $150 millones por año después de eso para pagar los costos administrativos del programa y los costos de interés de los bonos de ingresos.
El programa prevé ayudar a unos 7.700 prestatarios al año, según estimaciones realizadas por los diseñadores del programa en función de las proyecciones de precios de las viviendas. No se ha indicado una fecha de inicio para el programa propuesto.
Si se aprueba, el programa comenzaría a emitir préstamos de segunda hipoteca sin intereses que cubren hasta el 30 % del precio de compra de una vivienda, aunque los legisladores esperan que muchos de los préstamos cubran el 17 % y piden a los prestatarios que incluyan el 3 % de su propio dinero o paren el préstamo con otros programas para compradores primerizos.
Los préstamos sin intereses se devolverían a un fondo estatal cada vez que se vendiera la casa, o si se adquiriera una hipoteca más grande en un refinanciamiento con retiro de efectivo. Por ejemplo, si el fondo proporcionó el 20 % del precio de compra de la vivienda, el fondo recuperaría su inversión inicial, así como una participación del 20 % de cualquier aumento en el valor de la vivienda.
El programa reinvertiría esos ingresos, dando al fondo la capacidad de otorgar nuevos préstamos para participantes elegibles, incluso si los precios han aumentado significativamente.
Mientras los precios de las viviendas aumenten, el plan crearía equidad para las personas que de otro modo habrían seguido siendo inquilinos. El programa también generaría suficientes ingresos para que el estado ayude a los futuros compradores de vivienda.
Si los precios bajan, los propietarios de viviendas aún podrían ganar algo de capital y el fondo absorbería las pérdidas, dijeron los planificadores del programa.
Construyendo riqueza generacional
El programa está destinado a generar la mayor flexibilidad posible. Los compradores que han vivido en vecindarios de bajos ingresos pueden recibir prioridad para algunos de los fondos y pueden usar préstamos de apreciación compartida para comprar en sus vecindarios actuales o comprar casas en otros lugares.
“Necesitamos asegurarnos de que el programa estatal de asistencia para la propiedad de vivienda sirva a las personas en todas partes del estado, incluidas las áreas de alto costo”, dijo Micah Weinberg, directora ejecutiva del grupo sin fines de lucro California Forward, que supervisó la redacción de la propuesta.
“No podemos esperar hasta que se construyan más viviendas para que estas comunidades comiencen a generar la riqueza generacional que les fue negada y que profundamente merecen”, dijo durante una audiencia legislativa reciente.
Bottom of Form
El programa estaría abierto a compradores que ganen menos del 150% del ingreso medio en su área, y estaría dirigido a compradores de vivienda de primera generación, así como a aquellos con altas cargas de deuda estudiantil.
Si se aprueba, el programa mejoraría significativamente la asequibilidad de viviendas en California para las personas a las que se les otorga uno de los préstamos, dicen los proponentes. Si hubiera existido en 2021, por ejemplo, habría reducido el ingreso anual necesario para comprar una casa de precio medio de $786,000 en más de $30,000 a alrededor de $90,000, según Kate Owens, directora de HR&A Advisors, Inc., una de las las firmas de consultoría económica contratadas para diseñar el programa.
El programa se diferencia de otros programas de asistencia para el pago inicial en que la mayoría ofrece pagos mucho más pequeños, a menudo alrededor del 3% al 5% del precio de compra, en forma de subvenciones o préstamos.
El fondo estatal propuesto permite a los propietarios de viviendas no realizar un pago inicial, lo que elimina la necesidad de ahorrar para esa inversión inicial, que según Atkins es el mayor obstáculo para muchos compradores en el mercado actual.
Estos acuerdos de participación en el capital a menudo se conocen como hipotecas de apreciación compartida. El plan de California sería el intento de experimento más grande con tales préstamos hipotecarios jamás creado en los EE. UU., dijeron los diseñadores del programa.
Menos personas pueden pagar casas
Durante un período de 40 años, el programa podría ayudar a unas 157.000 familias con préstamos sin intereses, dijo Gene Slater, presidente de CSG Advisors, otra consultora contratada para diseñar el programa.
Los legisladores dijeron que están tratando de hacer más para apoyar la propiedad de viviendas, especialmente ahora que la pandemia ha estimulado la demanda de propiedades unifamiliares a medida que los trabajadores remotos buscan más espacio y las comunidades de todo el estado están muy por debajo de los objetivos de construcción de viviendas.
“Hasta que California realmente priorice la propiedad de viviendas asequibles, una generación de californianos no podrá acceder a una de las formas más confiables de generación de riqueza disponible: ser propietario de una vivienda”, dijo el asambleísta Tim Grayson, demócrata de Concord, en abril.
Los aumentos en el precio de la vivienda en California significan que la asequibilidad se ha desplomado, aún más para las familias negras y latinas. Solo el 26% de los hogares de California en general obtuvieron el ingreso anual mínimo necesario para comprar una vivienda unifamiliar de precio medio el año pasado. Solo el 17% de los hogares negros y latinos podrían pagar una propiedad de este tipo, según un informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, que apoya la creación del fondo de enganche.
“La propiedad de vivienda brinda a las familias trabajadoras la capacidad incomparable de acumular riqueza generacional y experimentar la estabilidad financiera a través de una hipoteca fija frente al aumento de las rentas”, dijo la Coalición de Propietarios de Vivienda de California, un grupo que incluye a los agentes inmobiliarios, la Asociación de la Industria de la Construcción de California y Hábitat para la Humanidad.
“Estas soluciones de financiación son especialmente importantes para las comunidades de color que aún enfrentan tasas de propiedad de vivienda desproporcionadamente bajas debido a prácticas de vivienda discriminatorias durante décadas”.
Posibles complicaciones
Richard Green, director del Lusk Center for Real Estate de la Universidad del Sur de California, presentó una propuesta de investigación competitiva que no fue seleccionada por el estado. Apoya los objetivos del que está considerando, pero le preocupa lo complicado que es.
Hay muchas cosas en la vida en las que la idea de la política es excelente (pero) ejecutarla es difícil”, dijo, y agregó que si bien el programa sería solo una fracción del mercado inmobiliario masivo del estado, podría contribuir al aumento de los precios si se hiciera más grande. Si este programa es ampliada, es casi seguro que tendría al menos algún impacto.”
Andrew Caplin, profesor de la Universidad de Nueva York que escribió un libro sobre programas de capital compartido, dijo que está ansioso por ver despegar el concepto, pero que en gran medida ha promovido la idea entre los inversores privados, no los gobiernos.
Caplin no estudió el plan de California, pero dijo que le preocuparía que los políticos se sintieran presionados para no exigir el pago y “al final, todo estará de acuerdo en que realmente no podemos cobrar el dinero, como los préstamos estudiantiles”.
La hipoteca de otra persona
Si hubiera existido, el programa podría haber ayudado a un comprador de vivienda como Aralyn Tucker, de 29 años, que se mudó a Sacramento en 2017 porque el precio del mercado inmobiliario de su ciudad natal de San José la había dejado fuera de precio.
Tucker, quien tiene una maestría en política pública y administración de la Universidad Estatal de Sacramento, trabaja en recursos humanos en una escuela privada. Solo pudo pagar un condominio de dos habitaciones en Sacramento después de que sus padres contribuyeron con la mayor parte del enganche como regalo.
Comprar una casa era importante, dijo, porque su familia se había mudado al menos cuatro veces antes de que ella cumpliera 18 años, en ocasiones en situaciones de vivienda inestables.
“Crear esa riqueza generacional y crear esa seguridad ha sido muy importante para mis padres”, dijo.
La ayuda con el enganche fue fundamental, porque el pago de su hipoteca es solo $200 más que el alquiler, dijo, pero no podía ahorrar para el enganche por su cuenta.
“La gente de mi generación, tenemos tantos gastos adicionales que no podemos apartar ese efectivo como enganche”, dijo.
“Aquí estoy ganando suficiente dinero para pagar $2,200 de renta cada mes que pagué a tiempo todos los meses y, sin embargo, no calificaría para una hipoteca porque no tengo el enganche”, dijo. “Estamos constantemente atrasados y estamos pagando en un sistema que no nos devuelve nada con respecto a la equidad. Estoy pagando la hipoteca de otra persona”.
Este artículo es parte del proyecto California Divide, una colaboración entre salas de redacción que examinan la desigualdad de ingresos y la supervivencia económica en California.
